住宅金融公庫が「フラット35」と呼ぶ新しい形の住宅ローンがあります。最長35年全期間固定の金利が特徴の住宅ローンです。新しい形というのは「証券化支援事業（買取型）」というものでごく簡単に言うと「銀行などで組んだ住宅ローンを住宅金融公庫が買い上げる」というシステムです。
スーパーフラット35
現在の低金利時代に「フラット35」を利用すれば、この低金利を最大35年全期間固定できます。「フラット35」各金融機関から提供さますが、それらのなかで最も低い金利で提供しているのがソフトバンクグループの「SBIモーゲージ（旧グッドローン）
」の住宅ローンで「スーパーフラット35（旧グッド公庫ローン）」と呼ぶ商品です。
返済額シミュレーション
7月実行の場合の金利は2.900%！です。「スーパーフラット35」簡易シミレーションで月々の返済額を試算してみてください。
実行時金利
申し込みから１〜２ヶ月後に実行されるようなケースでは実行時までに金利が多少上下しますので、想定しておいて下さい。例えばSBIモーゲージ（旧グッドローン）の場合、2004年2月は2.23%、3／4月は2.29%で5月は2.15%、6月は2.34%、7月は2.25%、8月は2.31%、9月は2.46%、10月2.42%、11月は2.55%、12月は2.49%、2006年1月は2.521、2月は2.461、3月は2.591、4月は2.701、5月は2.891、6月2.861%、7月は2.900で推移しています。
完全固定金利
数年の短期固定なら1%程度の金利が魅力ですが、数年毎には金利の見直しがあります。これから景気が良くなっていくと予想するとどの金利も上昇していくと考えられます。現在のフラット35の金利を超えて3%以上の金利になる事も十分考えられます。フラット35は最後まで金利が変わらない完全固定金利なので金利上昇の心配がありません。日銀が行っている「量的緩和」がいずれ解除された場合の金利も気になります。
追記：「量的緩和」は解除されました。「ゼロ金利政策」もしばらく維持の後、いずれ解除されるでしょう。
手数料が融資額の2.1%と高いですが、その代わり保証料が0円なのと金利が低いのとでトータルでは割安です。また団信（団体信用生命保険）は含まれていません。
大手銀行などの金融機関の住宅ローンと平行して検討（仮審査）してみると良いと思います。「スーパーフラット35」のSBIモーゲージは、こちらの住宅ローンの相談からどうぞ。
制約としては、融資金額が購入価格の8割までとなっていることと繰り上げ返済が100万円からしかできません。繰り上げ返済の手数料は無料です。これは、「住宅金融公庫のフラット35」を使う他の金融機関も同じです。
短期固定か長期固定か
短期固定は一定期間金利が固定され、期間終了後に金利タイプを再度選択し直します。短期固定のメリットは金利が下がっている場面のとき金利タイプの変更手数料（１万円程度）のみでより低い金利を選択できるという事です。長期固定の場合はこのような場面では借り換えになり保証料や事務手数料などの諸経費がかかってきてしまいますので、ある程度の幅の金利低下の場面でないとメリットがありません。
しかし、金利が上がる場面のときにはこの短期固定のメリットはありません。
短期固定のメリットは現在金利が低い事です。金利が低い最初の５年程度の短期の期間中にがんばって稼ぎ、金利タイプを再度選択時に金利が高くなってしまう直前にかなりの額の繰り上げ返済をできる方でしたら短期固定も良いと思います。金利が低いうちにたくさん返済しておけば将来金利タイプの選択時に金利が上がっていても残りの元金残高が少くなっているのでそれに対する利息も少ないからです。
金利が上がるという見込みを持っていて繰り上げ返済がそれほど見込めない方は、実行時から金利が上がらない「SBIモーゲージ（旧グッドローン）」の「スーパーフラット35」のような長期固定がオススメです。
繰り上げ返済について
よく言われるように繰り上げ返済を行うと返済総額を少なくするのに効果的です。繰り上げ返済は少ない金額でも元本の多く残っているできるだけ早い時期に行うのがより効果的です。元本の多いとその元本に対する利息も多く付きますが、元本を減らせる繰り上げ返済を早く行っておけば少なくなった元本に対する利息で済むようになるからです。最も効果があるのは最も早い段階で行う事、つまり頭金に回す事です。
繰り上げ返済に手数料が多くかかる場合もありますので手数料との兼ね合いをみて繰り上げ返済方法を考えて下さい。公庫の「フラット35」を利用した「スーパーフラット35」のような商品で繰り上げ返済を行う場合手数料はかかりませんが100万円以上でないと行う事ができないという点に気をつけて下さい。
自動繰り上げ返済
「スーパーフラット35」のような商品では繰り上げ返済が100万円以上でないとできません。数万円〜数十万しか繰り上げ返済のための金額を確保できないという方に是非検討して頂きたいのが、毎月自動的にある金額を繰り上げ返済するという方法です。回りくどい言い方をしましたが、返済期間を短くするという事です。
例えば、3300万円を35年で返済するのと、毎月の支払いを4,560円多くして33年で返済するのとではトータルの返済額で約88万円少なく済みます。「スーパーフラット35」簡易シミレーションで試算できます。
5月 13 2005
「スーパーフラット35」は35年全期間固定金利の住宅ローン
住宅金融公庫が「フラット35」と呼ぶ新しい形の住宅ローンがあります。最長35年全期間固定の金利が特徴の住宅ローンです。新しい形というのは「証券化支援事業（買取型）」というものでごく簡単に言うと「銀行などで組んだ住宅ローンを住宅金融公庫が買い上げる」というシステムです。
スーパーフラット35
現在の低金利時代に「フラット35」を利用すれば、この低金利を最大35年全期間固定できます。「フラット35」各金融機関から提供さますが、それらのなかで最も低い金利で提供しているのがソフトバンクグループの「SBIモーゲージ（旧グッドローン）
」の住宅ローンで「スーパーフラット35（旧グッド公庫ローン）」と呼ぶ商品です。
返済額シミュレーション
7月実行の場合の金利は2.900%！です。「スーパーフラット35」簡易シミレーションで月々の返済額を試算してみてください。
実行時金利
申し込みから１〜２ヶ月後に実行されるようなケースでは実行時までに金利が多少上下しますので、想定しておいて下さい。例えばSBIモーゲージ（旧グッドローン）の場合、2004年2月は2.23%、3／4月は2.29%で5月は2.15%、6月は2.34%、7月は2.25%、8月は2.31%、9月は2.46%、10月2.42%、11月は2.55%、12月は2.49%、2006年1月は2.521、2月は2.461、3月は2.591、4月は2.701、5月は2.891、6月2.861%、7月は2.900で推移しています。
完全固定金利
数年の短期固定なら1%程度の金利が魅力ですが、数年毎には金利の見直しがあります。これから景気が良くなっていくと予想するとどの金利も上昇していくと考えられます。現在のフラット35の金利を超えて3%以上の金利になる事も十分考えられます。フラット35は最後まで金利が変わらない完全固定金利なので金利上昇の心配がありません。日銀が行っている「量的緩和」がいずれ解除された場合の金利も気になります。
追記：「量的緩和」は解除されました。「ゼロ金利政策」もしばらく維持の後、いずれ解除されるでしょう。
手数料が融資額の2.1%と高いですが、その代わり保証料が0円なのと金利が低いのとでトータルでは割安です。また団信（団体信用生命保険）は含まれていません。
大手銀行などの金融機関の住宅ローンと平行して検討（仮審査）してみると良いと思います。「スーパーフラット35」のSBIモーゲージは、こちらの住宅ローンの相談からどうぞ。
制約としては、融資金額が購入価格の8割までとなっていることと繰り上げ返済が100万円からしかできません。繰り上げ返済の手数料は無料です。これは、「住宅金融公庫のフラット35」を使う他の金融機関も同じです。
短期固定か長期固定か
短期固定は一定期間金利が固定され、期間終了後に金利タイプを再度選択し直します。短期固定のメリットは金利が下がっている場面のとき金利タイプの変更手数料（１万円程度）のみでより低い金利を選択できるという事です。長期固定の場合はこのような場面では借り換えになり保証料や事務手数料などの諸経費がかかってきてしまいますので、ある程度の幅の金利低下の場面でないとメリットがありません。
しかし、金利が上がる場面のときにはこの短期固定のメリットはありません。
短期固定のメリットは現在金利が低い事です。金利が低い最初の５年程度の短期の期間中にがんばって稼ぎ、金利タイプを再度選択時に金利が高くなってしまう直前にかなりの額の繰り上げ返済をできる方でしたら短期固定も良いと思います。金利が低いうちにたくさん返済しておけば将来金利タイプの選択時に金利が上がっていても残りの元金残高が少くなっているのでそれに対する利息も少ないからです。
金利が上がるという見込みを持っていて繰り上げ返済がそれほど見込めない方は、実行時から金利が上がらない「SBIモーゲージ（旧グッドローン）」の「スーパーフラット35」のような長期固定がオススメです。
繰り上げ返済について
よく言われるように繰り上げ返済を行うと返済総額を少なくするのに効果的です。繰り上げ返済は少ない金額でも元本の多く残っているできるだけ早い時期に行うのがより効果的です。元本の多いとその元本に対する利息も多く付きますが、元本を減らせる繰り上げ返済を早く行っておけば少なくなった元本に対する利息で済むようになるからです。最も効果があるのは最も早い段階で行う事、つまり頭金に回す事です。
繰り上げ返済に手数料が多くかかる場合もありますので手数料との兼ね合いをみて繰り上げ返済方法を考えて下さい。公庫の「フラット35」を利用した「スーパーフラット35」のような商品で繰り上げ返済を行う場合手数料はかかりませんが100万円以上でないと行う事ができないという点に気をつけて下さい。
自動繰り上げ返済
「スーパーフラット35」のような商品では繰り上げ返済が100万円以上でないとできません。数万円〜数十万しか繰り上げ返済のための金額を確保できないという方に是非検討して頂きたいのが、毎月自動的にある金額を繰り上げ返済するという方法です。回りくどい言い方をしましたが、返済期間を短くするという事です。
例えば、3300万円を35年で返済するのと、毎月の支払いを4,560円多くして33年で返済するのとではトータルの返済額で約88万円少なく済みます。「スーパーフラット35」簡易シミレーションで試算できます。
By uk • 住宅